最近这几年拆迁补偿成了社会常态，笔者老家也曾经历过土地被有些消息灵通人士知晓后大面积承包，种植经济作物，等到拆迁的时候与原土地所有人分配利益，土地补偿归出租人，青苗补偿归承租人，通过这种方式套取国家补助，在这方面也不算违法，很多人也通过这种方式获利，但是也有很多人因为拆迁补偿问题产生纠纷。今日根据山东省济南市中级人民法院二〇二〇年十二月二十四日张某军与张某宗等确认合同无效纠纷二审张某军二审裁定进行浅要分析。
一、案件基本事实和判决结果
(2020)鲁01民终13835号
一审法院认定事实：张某宗、张某军、张祺同为济南市历城区遥墙镇南郭而村民委员会村民，后该村委会更名为济南高新技术产业开发区遥墙街道南郭而村民委员会（以下简称：南郭而村委会）。张祺系张某宗之子。
2008年8月17日，张某宗（甲方）与张某军（乙方）签订合同书一份，主要约定：乙方购买甲方宅基一处，价格人民币贰万元整。一、乙方为了购买本村安置拆迁户居民楼一套，按照村委会要求不是国家重点工程拆迁户，买楼户必须拆一处宅基，才能享受和拆迁户同等待遇的优惠房。因此乙方向甲方购买闲置宅基一处，用来享受本村村民同等待遇，购买优惠价格楼房。二、乙方在购买甲方旧宅基后，甲方须向乙方提供本宅基的宅基证。拆除的一切物料都归甲方所有，乙方不得再与甲方分争。三、双方签订合同的同时，甲方将本宅基证上交村委，乙方将所购宅基的贰万元一次性交付甲方，本宅基属永久性买断。四、付款后乙方有权催促甲方将旧宅基拆除干净，并将旧物料从该宅基运走，空出宅基，由村委会作安排。甲方不得以任何理由在该宅基上再搞其它建筑。若甲方再搞其它建筑，乙方有权阻止。张某宗在甲方张某宗处捺印，张某军在乙方张至军处捺印。该合同书签订后，张某军支付张某宗2万元，张某宗按合同约定拆除了房屋，张某军以优惠价格购买了南郭而村安置拆迁户居民楼。
2012年12月初，张某宗（赠与人）与张祺（受赠人）签订赠与合同一份，约定：一、赠与人张某宗自愿将其所有的座落于号的证号为050228122号的宅基地使用权赠与给受赠人使用。二、受赠人接受赠与人所赠与的上述宅基地使用权。三、双方共同到国土资源部门办理过户登记手续。四、本合同经双方签名、按手印后生效。双方均不得违约，如有违约，由违约人承担法律责任。五、本合同一式份。六、村民委员会作为此合同的见证人。张某宗在赠与人处签字捺印，张祺在受赠人处签字捺印，该合同上盖有南郭而村委会的印章，见证人处盖有时任村主任解风福的印章。
张祺在涉案宅基地上曾建造了二层房屋并实际居住，2020年5月，涉案宅基地上张祺新建的房屋被拆迁。
诉讼过程中，张某军主张张某宗与张祺系父子关系，张祺在明知张某宗已经将涉案宅基地转让的情况下，仍于2012年底接受赠与，进行权利登记，损害了其合法利益，属于恶意串通，因此张某宗与张祺签订的赠与合同无效。张某宗不予认可，认为张某军购买宅基的目的是购买本村拆迁居民楼一套，张某军的合同目的已经实现，双方约定空出的宅基由南郭而村委会作安排，后南郭而村委会将该宅基地分配给了其儿子张祺，其与张祺的宅基地使用权赠与合同有效，且履行赠与合同也是按照南郭而村委会的要求，为张祺办理的土地使用权证，不存在其与张祺恶意串通，损害张某军利益的行为。张祺的意见同张某宗意见一致。
一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。张某军主张张某宗、张祺之间的宅基地使用权赠与合同侵害了其合法权益，请求确认该赠与合同无效。结合双方提交的证据及当庭陈述，能够确认张某军购买张某宗的宅基是为了以优惠价格购买本村安置拆迁户居民楼，当时村里的要求是买楼户必须拆一处宅基才能享受和拆迁户同等待遇的优惠，空出的宅基交由村委会安排。故张某军购买宅基是用于拆除从而满足购房条件，在张某军将涉案宅基上的房屋拆除清空后，张某军以优惠价格买到了楼房，张某军和张某宗签订的合同书目的已经达成。根据合同书的约定，涉案宅基空出后由村委会安排，宅基证上交村委会，其实质是双方认可涉案宅基收归南郭而村集体所有及支配，双方均对涉案宅基不再享有权利。故张某宗与张祺签订的赠与合同的效力问题，与张某军无关。综上所述，张某军并不具有确认张某宗与张祺之间赠与合同无效的第三人诉讼主体资格,张某军作为原告提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件。因此，张某军作为本案原告诉讼主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，一审法院裁定：驳回张某军的起诉。
本院经审查认为：济南高新技术产业开发区人民法院受理的张某军诉张某宗买卖合同纠纷一案，该院做出（2020）鲁0191民初3889号民事判决已生效，该判决中认定，张某军购买张某宗的宅基是为了以优惠价格购买本村安置拆迁户居民楼，当时村里的要求是买楼户必须拆一处宅基才能享受和拆迁户同等待遇的优惠，空出的宅基交由村委会安排，故张某军购买宅基是用于拆除从而满足购房条件，在张某军将涉案宅基上的房屋拆除清空后，张某军以优惠价格买到了楼房，张某军和张某宗签订的合同书目的已经达成，根据合同书的约定，涉案宅基空出后由村委会安排，宅基证上交村委会，其实质是双方认可涉案宅基收归南郭而村集体所有及支配，故对张某军认为其对涉案宅基地仍享有宅基地使用权的主张，法院不予采纳，并判决驳回张某军要求张某宗将“历城集建（93）字0228122号”宅基证交付张某军并协助配合张某军过户的诉讼请求。据此，张某军起诉本案，认为张某宗与张祺恶意串通，在张某军不知情的情况下，定立赠与合同，将本该由张某军享有的权利转赠给张祺，并要求确认赠与合同无效，一审法院裁定驳回张某军的起诉并无不当。
综上，张某军的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
二、判决的主要法律依据和实务探析
1.本案涉及到了拆迁村集体房屋购买资格，村集体组织制定了拆迁宅基地才能优惠购买房屋，属于村集体的真实意思自治，属于合法有效的约定。
2.而乙方为了达到优惠购买房屋的目的，购买了标的物宅基地，并且按照约定交付并把相关证件交给村委会，同时也得到了优惠购买方资格，也就是说合同目的已经实现，现在该宅基地由村集体所有。
3.村集体按照内部意思，将该宅基地分配给甲方的儿子作为宅基地盖房，属于有效处分，与乙方无关。为了办理宅基证，因为原始证件还在甲方名下，所以说办理证件直接由甲方赠与到甲方儿子，只是为了实现证件登记，不涉及无权处分，属于有效合同。
4.《民法典》第262条 规定，对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
5.原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）在“依法明确农村集体土地所有权主体代表”中规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体土地所有权由乡（镇）政府代管。在办理土地确权登记手续时，由农民集体所有权主体代表申请办理。集体经济组织的具体要求和形式，可以由各省（自治区、直辖市）根据本地有关规定和实际情况依法确定。2016年12月，中共中央、国务院印发的《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》（中发〔2016〕37号）规定，依法由农村集体经济组织代表集体行使农村集体资产所有权，未成立集体经济组织的，分别由村民委员会、村民小组代表集体行使所有权。综上，可代表集体行使宅基地所有权的主体包括四类，即集体经济组织（乡镇、村、村内）、村民委员会、村民小组、乡（镇）政府（代管）。
6.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
7.宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成立以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。
8.进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。按照《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）“坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件”规定精神，不能强迫进城落户农民放弃其合法取得的宅基地使用权。在此之前，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，“农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。”
9.农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。
10.“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，将农村宅基地、集体建设用地及其上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和确权登记后，统一颁发 “房地一体”的不动产权证书。
11.《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
12.国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）第二条第六项“强化证书应用”规定：实行凭证管地用地制度。……在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有证和农村集体土地使用证进行补偿；凡是依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转；……对新农村建设和农村建设用地整治涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。
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